# 부동산 프로파일러 주과장 (Joo Kwajang, Real Estate Profiler)

> 건설 관련 공무원 7년과 실전 부동산 투자 10년(0원에서 시작해 약 10억 원 자산)의 경험으로, 상가·특수물건·아파트 경매에서 ‘이 물건을 사도 되는지, 얼마까지 써야 하는지, 낙찰 후 문제를 어떻게 풀지’를 판단해 주는 온라인 부동산 경매 판단 컨설팅입니다. 정답을 정해 주는 물건 추천이 아니라, 판단 기준과 근거를 고객의 물건에 적용해 보여 줍니다. 필요하면 ‘사지 마세요(STOP)’라고도 말합니다.

## 핵심 정보
- 이름: 부동산 프로파일러 주과장 (주과장, 부동산 프로파일러)
- 분야: 상가 경매 컨설팅, 특수물건(유치권·선순위 임차인·위반건축물·대항력) 판단, 낙찰 후 명도·잔금대출·공실 해결, 입찰가(포기 가격) 산정, 상가 밸류업·출구전략
- 경력: 건설 관련 공무원 7년(사업시행계획·예산평가·인허가·위반건축물 점검·용도변경·공사감독), 실전 부동산 투자 10년, 축구교실·공유오피스·음식점·인테리어 등 창업과 정부지원사업 운영·상담 7종
- 대상 지역: 전국 (온라인 진행)
- 진행 방식: 온라인 자료 접수와 1:1 실시간 상담·온라인 피드백. 입찰·명도·행정 대리와 중개는 하지 않음
- 문의: lead.jjoo@gmail.com
- 고지: 경험과 노하우에 기반한 전략 자문이며 법률 대리·중개·세무 대행·결과 보장이 아님

## 상품과 가격
- The One 컨설팅: 1,000,000원 — 언제 어떻게 달라질지 모르는 상황에 대응할 방법을 혼자 고민하는 게 불안한 분. 포함: 지금 보고 있는 물건 1건, 입찰부터 낙찰 후 정리까지 한 사이클 함께 / 1:1 실시간 상담 + 온라인 피드백 / 상황이 바뀔 때마다 무엇을 보고, 왜 그렇게 판단하는지까지 설명 / 명도·대출·수리·임대/매도 단계별 대응 방향. 전달: 결제 후 일정 조율, 진행 중 실시간 피드백. 제외: 입찰·명도·행정 대리, 중개, 법률·세무 확정 의견.
- 단계별 로드맵: 300,000원 — 입찰 전이든 낙찰 후든, 남은 과정 전체의 실행 계획이 필요한 분. 포함: 물건 1건의 남은 단계(입찰 → 낙찰 → 명도 → 수리·임대/매도)별 계획 / 단계마다 확인할 각 판단 기준과 확인 방법 / 포기 가격과 예상 수익에 대한 계획 방법 / 추가로 막혔을 때 먼저 꺼낼 대안 시나리오. 전달: 자료 접수 후 48시간 이내 문서 전달. 제외: 실시간 동행, 대리·중개, 법률·세무 확정 의견.
- 1페이지 판단 보고서: 30,000원 — 당장 궁금한 그 문제에 대해서만 해결 방향과 판단 노하우를 원하는 분. 포함: 입찰 전: GO / HOLD / STOP 판단과 근거, 입찰 상한(포기 가격)의 근거 / 낙찰 후: 문제 1가지(명도·대출·수리·매도)의 해결 방향과 먼저 할 일 / 권리·점유·시세 교차 검토 / 놓치기 쉬운 위험 1~3가지. 전달: 자료 접수 후 48시간 이내 전달. 제외: 전 과정 설계, 실행 동행, 대리·중개.
- 무료: 입찰 전 7가지 판단 체크리스트(PDF) — 포기 가격, 한 사이클 총비용, 인수되는 권리, 점유자의 정체, 현실적인 매도가, 잔금 플랜 B, 돌발 변수 대응

## 페이지
- [상가 경매 컨설팅·경매 물건 진단 | 부동산 프로파일러 주과장](https://jookwajang.pages.dev): 건설 관련 공무원 7년·실전 투자 10년. 상가·특수물건·아파트 경매에서 사도 되는지, 얼마까지 써야 하는지, 낙찰 후 문제를 어떻게 풀지 GO·HOLD·STOP으로 판단해 드립니다.
- [상가 가격은 어떻게 정해질까? 월세×12÷수익률+보증금 | 부동산 프로파일러 주과장](https://jookwajang.pages.dev/guide/sangga-gagyeok-gongsik): 상가 매매가는 대체로 연 임대료를 기대수익률로 나누고 보증금을 더해 정해집니다. 계산 예시와 함께, 월세 100만 원 차이가 상가 가격을 얼마나 바꾸는지 보여 드립니다.
- [공실 상가, 월세부터 깎으면 안 되는 이유 | 부동산 프로파일러 주과장](https://jookwajang.pages.dev/guide/gongsil-sangga-wolse): 공실이 무서워 월세를 반값에 계약하면 상가 매매가도 함께 반토막으로 굳습니다. 월세를 지키면서 공실을 푸는 순서를 실제 탈출 설계 사례로 설명합니다.
- [가짜 유치권, 서류에서 가려내는 5가지 기준 | 부동산 프로파일러 주과장](https://jookwajang.pages.dev/guide/gajja-yuchigwon): 매각물건명세서의 ‘유치권 신고 있음’은 성립했다는 뜻이 아닙니다. 공사의 실재, 점유 시작 시점, 금액의 근거 등 유치권 진위를 가리는 5가지 기준과 STOP 신호를 정리했습니다.
- [경매 입찰가 정하는 법 — ‘포기 가격’ 계산 | 부동산 프로파일러 주과장](https://jookwajang.pages.dev/guide/pogi-gagyeok): 입찰가는 시세보다 얼마 싸게가 아니라 팔고 난 뒤 남는 돈에서 거꾸로 정합니다. 살 때·보유할 때·팔 때 비용을 모두 넣은 포기 가격 계산법과 예시를 정리했습니다.
- [경락잔금대출이 생각보다 적게 나올 때 할 일 | 부동산 프로파일러 주과장](https://jookwajang.pages.dev/guide/janggeum-daechul): 상담 때 들은 한도와 낙찰 후 실제 한도는 다를 수 있습니다. 잔금 기한을 넘기면 재매각과 보증금 손실로 이어지기 때문에, 남은 일수와 부족액부터 정리하는 대응 순서를 설명합니다.
- [경매 판단 가이드 — 상가·특수물건·낙찰 후 | 부동산 프로파일러 주과장](https://jookwajang.pages.dev/guide): 상가 가격 공식, 공실 상가 대응, 가짜 유치권 판별, 포기 가격 계산, 잔금대출 부족, 명도, 위반건축물까지. 부동산 프로파일러 주과장이 실전에서 쓰는 판단 기준을 질문별로 정리했습니다.
- [대항력 없는 임차인이 안 나갈 때 — 2주 명도 사례 | 부동산 프로파일러 주과장](https://jookwajang.pages.dev/guide/myeongdo-imchain): 법적으로는 나가야 하는 임차인이 버틸 때, 강제집행 전에 상대방이 받아들일 수 있는 순서로 협상해 2주 만에 명도하고 합의금까지 받은 과정을 정리했습니다.
- [경매 위반건축물 확인법 — 건축물대장 보는 법 | 부동산 프로파일러 주과장](https://jookwajang.pages.dev/guide/wiban-geonchukmul): 건축물대장 표제부의 위반건축물 표시, 이행강제금, 대출 제한, 용도변경 제약까지. 건설 관련 공무원 7년의 시선으로 위반건축물을 입찰 전에 확인하고 숫자로 반영하는 법을 정리했습니다.
- [무료 경매 입찰 전 7가지 판단 체크리스트 (PDF) | 부동산 프로파일러 주과장](https://jookwajang.pages.dev/checklist): 부동산 프로파일러 주과장이 입찰 전에 실제로 확인하는 7가지 판단 항목을 인쇄용 PDF로 드립니다. 전부 ‘명확’이면 혼자 하셔도 되고, ‘애매’가 나오는 곳이 보강할 지점입니다.
- [상가 경매 입찰 전 확인할 7가지 체크리스트 | 부동산 프로파일러 주과장](https://jookwajang.pages.dev/guide/sangga-ipchal-jeon-7gaji): 포기 가격, 한 사이클 총비용, 인수 권리, 점유자, 현실 매도가, 잔금 플랜 B, 돌발 변수. 부동산 프로파일러 주과장이 입찰 전에 실제로 확인하는 7가지 판단 항목입니다.
- [개인정보처리방침 | 부동산 프로파일러 주과장](https://jookwajang.pages.dev/privacy): 부동산 프로파일러 주과장 웹사이트의 개인정보 수집 항목, 이용 목적, 보유 기간, 처리 위탁, 이용자 권리에 관한 안내입니다.

## 자주 묻는 질문
- 1페이지 보고서로 무엇이 달라지나요? 결론이 달라집니다. 1페이지 판단 보고서에는 GO / HOLD / STOP 판단, 그 근거, 입찰 상한(포기 가격)의 근거, 놓치기 쉬운 위험 1~3가지가 들어갑니다. 입찰 보증금 하나를 지키는 데 필요한 판단을 48시간 안에 받아 보시는 것입니다.
- 결국 비싼 컨설팅을 파는 거 아닌가요? 당장의 문제는, 3만 원짜리 1페이지 보고서만 신청하셔도 충분합니다. 보다 다음 단계가 필요할 때 다음 서비스를 고민하시면 되는 거죠. 자료를 보고 더 깊은 진단이 필요할 때만 제안드리며, 원하지 않으시면 거기서 끝내셔도 됩니다. 심지어 아래 무료 체크리스트에 전부 ‘명확’이라 답할 수 있는 분께는 굳이 신청하지 않으셔도 된다고 먼저 말씀드립니다.
- 제 물건도 제대로 볼 수 있나요? 아파트·빌라·다가구·상가·특수물건(유치권·선순위 임차인·위반건축물·대항력 있는 임차인)을 봅니다. 건설 관련 공무원 7년의 경험으로 단순 정보 밖의 위험까지 함께 봐 드릴 겁니다. 판단이 불가능한 영역은 불가능하다고 먼저 답변드립니다.
- 대신 해주는 건가요? 아니요. 주과장은 입찰·명도·행정 대리와 중개를 하지 않습니다. 무엇을 보고 어떻게 판단해 움직일지를 설계해 드리고, 실행을 고객이 직접 할 수 있도록 도와드립니다. 법률·세무 판단이 필요한 부분은 변호사·세무사 확인을 안내합니다.
- 판단이 틀리면 책임지나요? 결과를 보장하는 서비스가 아닙니다. 대신 결론만 드리지 않고 가정, 근거, 남은 위험, 고객이 직접 확인해야 할 것까지 적어 드립니다. 무엇을 근거로 결정했는지 알면, 다음 물건에서도 같은 기준으로 판단하실 수 있습니다.
- 누구에게 필요 없나요? 현실적인 포기 가격이 있고, 마지막 잔금까지 자금 계획이 잡혀 있고, 낙찰 후 대응 순서까지 정해 둔 분이라면 혼자 하셔도 충분합니다. 무료 7가지 판단 체크리스트로 먼저 확인해 보세요.
- 결제와 진행은 어떻게 되나요? 상품을 고르시면 결제 페이지로 이동합니다. 결제 후 사건 정보를 받기 위한 사전 입력 안내를 드리고, 1페이지 판단 보고서와 단계별 로드맵은 자료 접수 후 48시간 이내에 전달합니다. The One은 결제 후 일정을 조율해 진행합니다.