부동산 프로파일러 주과장 · 경매 판단 컨설팅
상가·아파트·빌라·특수물건 등 경매 물건이
“얼마에 팔 수 있는지?, 어떤 위험이 있는지?, 어떻게 해결할 수 있는지?”
를 판단할 수 있는 제 10년의 노하우를 빌려 드리는
부동산 프로파일러 주과장입니다.
단순히 싸게 낙찰받는 것보다 중요한 건,
낙찰 뒤의 일을 미리 판단해 보는 것입니다.
그래서 지금 실제로 낙찰·명도·매도를 앞둔 분만 신청하시길 권합니다.
대리·중개가 아닌 판단 자문입니다.
제 역량 밖의 물건은 제가 먼저 “사지 마세요”라고도 말씀드릴 겁니다.
솔직히, 의심되시죠?
당연히 의심해야 할 부분입니다! 저도 그것부터 의심하고 볼 겁니다.
그러니까 꼭 끝까지 보고 판단하셔야 합니다.
제가?
무엇을 보고? 어떻게 판단하는지?
그대로 보여 드리겠습니다.
권리분석, 시세분석, 명도, 대출… 유튜브에 검색만 하면 다 나옵니다.
그런데!?
10개를 찾아보면 10개 다 말이 다르고,
막상 내 물건과는 다른 조건이라서 답답할 겁니다.
고수와 초보를 가르는 건?
정보의 양이 아니라,
그 정보로 내 물건을 판단하는 노하우입니다.
저는 이것을 ‘판단 격차’라고 부릅니다.
주과장은 “이걸 사세요”라고 정답을 드리지 않습니다.
대신!
10년 동안 쌓은 판단 노하우를
지금 당신의 물건에 직접 적용해서
왜 그렇게 해결해야 하는지?
왜 그렇게 판단하게 되었는지?
이를 자세히 설명하고 최선을 찾아냅니다.
대부분 경매 정보를 등기부와 감정평가서만 보고 끝냅니다.
하지만?
실제로 가치를 판단해야 할 정보는 다른 곳에 많습니다.
건축물대장에만 보이는 위반건축물 표시, 용도변경 가능 여부 등
도시기본계획에서만 보이는 시행 예정 계획 및 향후 도로 계획 등
각 지자체 홈페이지에서 따로 관리하는 시행계획 및 추진안 등
제가 실제로 건설 업무를 하며 배우고 경험한 뒤 알게 된 사실입니다.
결과 숫자보다 중요한 건 과정입니다. 단계마다 문제가 생겼고, 그때마다 무엇을 보고 어떻게 판단할지를 함께 정했습니다.
권리·점유·시세를 교차 재검토하고, 이 금액을 넘으면 포기한다는 상한선을 먼저 정했습니다.
잔금 일정과 대출 실행 조건을 다시 확인해, 부족한 자금을 융통하기 위한 새로운 대출을 확인했습니다.
법대로 밀어붙이기 전에, 상대방이 받아들일 수 있는 순서와 말로 협상을 설계하여 명도를 거부하는 임차인을 안전하게 이사 완료했습니다.
살 때부터 정해 둔 출구에 맞춰 수리 범위와 매도 시점을 결정했습니다.
결과 — 고객은 이 한 사이클로 약 2억 원의 수익을 냈고, 감사의 후기를 보내 주셨습니다.
“정말 상세한 설명 감사합니다. 많은 도움이 되었어요. 불안했던 게 많이 가라앉았습니다.”
— 진단 고객 후기 (카카오톡)
버티던 임차인이 2주 만에 이사를 나갔고, 그동안 버틴 데 대한 합의금까지 받고 마무리했습니다.
— 낙찰 후 명도 컨설팅 사례 요약 · 과정 보기같은 단지의 대형 아파트를 두 번, 모두 감정가의 71% 선에서 낙찰받았습니다. 한 번 유찰된 뒤, 미리 정해 둔 상한선 안에서 들어갔습니다.
| 구분 | 일반적인 경매 컨설팅 | 주과장의 맞춤 컨설팅 |
|---|---|---|
| 무엇을 보는가? | 경매 기본정보에 나오는 등기부, 전입세대열람서 등의 서류 중심 | 매각물건명세서, 건축물대장, 사업시행계획서 등 각 리스크마다 봐야 할 서류가 다르고, 볼 수 있는 경로가 다름 |
| 어떻게 해결하는가? | 손해를 결정한 단순 해결 제안 “공실이니까 월세를 낮춰서 임차인을 받으세요” | 원인을 바꾸고 재설계를 통한 해결법 제안 “현재 물건의 실제 수요층을 파악하고, 이들에게 필요한 조건으로 재세팅 후 홍보해서 원하는 가격으로 계약을 해봅시다” |
| 어떻게 답변하는가? | “이 물건 좋습니다. 사세요” | “GO / HOLD / STOP 해야 합니다. 왜냐하면 ~, 만약 ~이 확인된다면 사지 마세요” |
| 무엇을 제공하는가? | 단순 매뉴얼 제공 | 기본 매뉴얼과 함께 사용 방법과 상황별 응용 방법 설명 |
| 무엇을 얻을 수 있나? | 보편적인 문제 해결 이론 | 정확히 내 상황에 맞는 그 물건의 해결 방법과 그 노하우 |
돈이 될 것처럼 보여도, 아래 신호가 겹치면 멈출 줄도 알아야 합니다.
제 이익보다 고객의 실제 성과와 경험을 먼저 지키는 것이
판단 자문의 역할이라고 생각하기 때문입니다.
서비스 신청을 고민하기 전에 지금 내 상황에 필요한 도움을 찾으신 뒤 고민해 보세요.
언제 어떻게 달라질지 모르는 상황에 대응할 방법을 혼자 고민하는 게 불안한 분
답을 받고 끝내는 게 아니라, 다음 물건에서도 혼자 판단할 수 있는 노하우를 남겨드리겠습니다.
입찰 전이든 낙찰 후든, 남은 과정 전체의 실행 계획이 필요한 분
진행 중 갑자기 바뀔 상황에 실시간으로 판단이 필요해지면 The One을 추천드립니다.
당장 궁금한 그 문제에 대해서만 해결 방향과 판단 노하우를 원하는 분
그 문제 외에도, 더 깊은 설계가 필요하다면 로드맵·컨설팅을 추천드립니다.
입찰 보증금은 어차피 100% 돌려받습니다.
내 판단에서 최대까지 썼는데 떨어졌다면?
그 낙찰자는 다른 판단으로 수익을 낼 자신이 있었던 겁니다.
지금부터는 그 낙찰자가 이 물건을 어떻게 처리하는지 지켜보는 것만으로도
수백만 원짜리 공부가 될 수 있는 겁니다.
그리고 그 전에 반드시 먼저 정하는 숫자가 포기 가격입니다.
내 판단 기준에서 이 물건을 계산했을 때의 가격으로
팔고 난 뒤 통장에 남는 돈을 정확히 역산한 마지노선이죠.
이 포기 가격이 잡혀야 어떤 경쟁자가 붙어도 흔들리지 않습니다.
결론이 달라집니다. 1페이지 판단 보고서에는 GO / HOLD / STOP 판단, 그 근거, 입찰 상한(포기 가격)의 근거, 놓치기 쉬운 위험 1~3가지가 들어갑니다. 입찰 보증금 하나를 지키는 데 필요한 판단을 48시간 안에 받아 보시는 것입니다.
당장의 문제는, 3만 원짜리 1페이지 보고서만 신청하셔도 충분합니다. 보다 다음 단계가 필요할 때 다음 서비스를 고민하시면 되는 거죠. 자료를 보고 더 깊은 진단이 필요할 때만 제안드리며, 원하지 않으시면 거기서 끝내셔도 됩니다. 심지어 아래 무료 체크리스트에 전부 ‘명확’이라 답할 수 있는 분께는 굳이 신청하지 않으셔도 된다고 먼저 말씀드립니다.
아파트·빌라·다가구·상가·특수물건(유치권·선순위 임차인·위반건축물·대항력 있는 임차인)을 봅니다. 건설 관련 공무원 7년의 경험으로 단순 정보 밖의 위험까지 함께 봐 드릴 겁니다. 판단이 불가능한 영역은 불가능하다고 먼저 답변드립니다.
아니요. 주과장은 입찰·명도·행정 대리와 중개를 하지 않습니다. 무엇을 보고 어떻게 판단해 움직일지를 설계해 드리고, 실행을 고객이 직접 할 수 있도록 도와드립니다. 법률·세무 판단이 필요한 부분은 변호사·세무사 확인을 안내합니다.
결과를 보장하는 서비스가 아닙니다. 대신 결론만 드리지 않고 가정, 근거, 남은 위험, 고객이 직접 확인해야 할 것까지 적어 드립니다. 무엇을 근거로 결정했는지 알면, 다음 물건에서도 같은 기준으로 판단하실 수 있습니다.
현실적인 포기 가격이 있고, 마지막 잔금까지 자금 계획이 잡혀 있고, 낙찰 후 대응 순서까지 정해 둔 분이라면 혼자 하셔도 충분합니다. 무료 7가지 판단 체크리스트로 먼저 확인해 보세요.
상품을 고르시면 결제 페이지로 이동합니다. 결제 후 사건 정보를 받기 위한 사전 입력 안내를 드리고, 1페이지 판단 보고서와 단계별 로드맵은 자료 접수 후 48시간 이내에 전달합니다. The One은 결제 후 일정을 조율해 진행합니다.
주과장이 입찰 전에 실제로 확인하는 7가지 판단 항목입니다. 전부 ‘명확’이라 답할 수 있다면? 혼자 진행하셔도 충분한 실력을 갖춘 겁니다.
정보는 이미 충분합니다.
필요한 건 확신을 위한 그 판단입니다.
부동산 프로파일러 주과장의 서비스는 경험과 노하우에 기반한 전략 자문이며, 법률 대리·중개·세무 대행·투자 결과 보장이 아닙니다. 법률·세무 판단이 필요한 부분은 변호사·세무사 확인을 안내드립니다.