경매 판단 가이드
질문 하나에, 판단 기준 하나.
경매를 앞두고 가장 많이 묻는 질문에 부동산 프로파일러 주과장이 실전에서 쓰는 기준으로 답했습니다. 정보 정리가 아니라, 내 물건에 바로 적용할 수 있는 판단의 순서입니다.
상가
상가상가 가격은 어떻게 정해질까? ‘월세 × 12 ÷ 수익률 + 보증금’ 공식상가 매매가는 대체로 연 임대료를 기대수익률로 나누고 보증금을 더해 정해집니다. 계산 예시와 함께, 월세 100만 원 차이가 상가 가격을 얼마나 바꾸는지 보여 드립니다.상가공실 상가, 월세부터 깎으면 안 되는 이유와 먼저 할 일 3가지공실이 무서워 월세를 반값에 계약하면 상가 매매가도 함께 반토막으로 굳습니다. 월세를 지키면서 공실을 푸는 순서를 실제 탈출 설계 사례로 설명합니다.
특수물건
특수물건경매 유치권 신고, 가짜 유치권을 서류에서 가려내는 5가지 기준매각물건명세서의 ‘유치권 신고 있음’은 성립했다는 뜻이 아닙니다. 공사의 실재, 점유 시작 시점, 금액의 근거 등 유치권 진위를 가리는 5가지 기준과 STOP 신호를 정리했습니다.특수물건경매 물건 위반건축물, 건축물대장에서 확인하는 법과 입찰가에 반영하는 법건축물대장 표제부의 위반건축물 표시, 이행강제금, 대출 제한, 용도변경 제약까지. 건설 관련 공무원 7년의 시선으로 위반건축물을 입찰 전에 확인하고 숫자로 반영하는 법을 정리했습니다.
입찰 전
입찰 전경매 입찰가, 얼마에 써야 할까? ‘포기 가격’ 계산법입찰가는 시세보다 얼마 싸게가 아니라 팔고 난 뒤 남는 돈에서 거꾸로 정합니다. 살 때·보유할 때·팔 때 비용을 모두 넣은 포기 가격 계산법과 예시를 정리했습니다.입찰 전상가 경매 입찰 전 반드시 확인할 7가지 (주과장 판단 체크리스트)포기 가격, 한 사이클 총비용, 인수 권리, 점유자, 현실 매도가, 잔금 플랜 B, 돌발 변수. 부동산 프로파일러 주과장이 입찰 전에 실제로 확인하는 7가지 판단 항목입니다.
낙찰 후
아직 고민 중이라면
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주과장이 입찰 전에 실제로 확인하는 7가지 판단 항목입니다. 전부 ‘명확’이라 답할 수 있다면? 혼자 진행하셔도 충분한 실력을 갖춘 겁니다.
- 포기 가격
- 한 사이클 총비용
- 인수되는 권리
- 점유자의 정체
- 현실적인 매도가
- 잔금 플랜 B
- 돌발 변수 대응