한 줄 답건축물대장 표제부에 ‘위반건축물’ 표시가 있는지, 변동 사항에 어떤 위반이 기재되어 있는지 확인하세요. 위반건축물은 시정될 때까지 이행강제금이 부과될 수 있고, 대출과 용도변경·임대에 제약이 생길 수 있어 그 비용을 입찰가에서 빼고 판단해야 합니다.
등기부는 꼼꼼히 보면서 건축물대장은 건너뛰는 분이 많습니다. 건설 관련 공무원으로 7년을 일하며 가장 자주 본 함정이 바로 여기 있었습니다. 권리는 깨끗한데 건물이 행정적으로 묶여 있으면, 낙찰 후 대출도 임대도 막힐 수 있습니다.
확인 순서
- 표제부의 표시 확인. 건축물대장 상단에 ‘위반건축물’ 표시가 있는지 봅니다.
- 변동 사항 읽기. 무엇이 위반인지(무단 증축, 용도 무단 변경 등)와 면적·시점이 적혀 있는지 봅니다.
- 현장과 대조. 대장에 없는 증축(옥상 구조물, 발코니 확장 등)이 현장에 있는지 임장 때 확인합니다. 대장에 아직 반영되지 않은 위반도 있습니다.
- 용도 확인. 내가 원하는 업종이나 쓰임새가 현재 용도로 가능한지, 용도변경이 필요하면 가능한지 확인합니다.
위반건축물이 비용이 되는 세 가지 경로
| 경로 | 내용 | 입찰가 반영 |
|---|---|---|
| 이행강제금 | 시정될 때까지 반복해서 부과될 수 있음 | 시정 전까지의 예상 부과액 |
| 시정 비용 | 철거·원상복구 또는 추인 절차 비용 | 공사 견적 + 기간 동안의 공실 비용 |
| 대출·임대 제약 | 대출 거절·축소, 업종 입점 제한 | 부족한 대출을 메울 자금 + 낮아지는 월세 |
판단 기준
- GO — 위반 내용이 작고 시정 방법·비용이 분명하며, 그 비용을 빼도 포기 가격이 최저가보다 높다.
- HOLD — 시정 가능 여부를 관청 확인 전에는 판단할 수 없다.
- STOP — 시정이 사실상 불가능하거나, 대출 불가로 잔금 계획이 무너진다.
자주 묻는 질문
위반건축물은 낙찰받으면 안 되나요?
무조건 피할 필요는 없습니다. 위반 내용과 면적, 시정 방법과 비용, 이행강제금, 대출 가능 여부를 숫자로 정할 수 있다면 그만큼 입찰가에 반영해 판단하면 됩니다. 정할 수 없다면 STOP입니다.
건축물대장은 어디서 보나요?
정부24 등에서 발급·열람할 수 있습니다. 표제부 상단의 위반건축물 표시와 변동 사항, 용도란을 함께 확인합니다.
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이행강제금 부과 기준과 시정 가능 여부는 위반 내용과 지자체에 따라 다릅니다. 정확한 내용은 관할 관청 확인을 권합니다.